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FOIRE AUX QUESTIONS

INVESTISSEMENT LOCATIF PARTICIPATIF EN SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)

faq scpi new

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société spécialisée dans l’acquisition, la location et la gestion de biens immobiliers. Elle propose l’achat de parts sociale de la société à des particuliers ou à des professionnels afin de collecter le capital nécessaire pour acquérir des biens immobiliers dans le but de les louer et de les gérer pour le compte de ces investisseurs.

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Quels types de rémunérations offrent les SCPI ?

Les investisseurs perçoivent, en contrepartie, un revenu locatif régulier. De plus, le montant des parts détenues peut se valoriser au fur et à mesure de l’évolution de la valeur du patrimoine détenu et géré par la SCPI.

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A partir de quel montant puis-je investir dans cette SCPI éthique ?

Le montant minimal d’investissement est de 5 parts (200 €/ part) soit 1000 €. Vous pouvez également opter pour un investissement progressif via l’acquisition mensuelle de parts.

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Pourquoi cette SCPI est-elle la première SCPI éthique en France ?

La constitution du capital de cette SCPI éthique n’est, d’une part, ni constitué par l’endettement ni par la perception d’intérêts. D’autre part, les biens immobiliers acquis sont exclusivement loués à des entreprises socialement responsables dans les secteurs de la cohésion sociale, de l’insertion à l’emploi, de la santé, du bien-être et des énergies renouvelables.Son mode de fonctionnement et son rendement sont donc 100 % Halal.

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Pourquoi investir dans cette SCPI éthique ?

Le succès de cette SCPI depuis son lancement en 2018 ne se dément pas avec déjà plus de 6.5 millions € de collecte pour un taux de rentabilité de 4.40 % en 2019.

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Pourquoi les SCPI sont-elles de plus en plus sollicitées par les investisseurs ?

Face à la baisse progressive et continue de la rentabilité des produits d’épargne bancaires et des contrats d’assurance-vie, les français, soucieux de continuer à faire fructifier leur épargne, se tournent de plus en plus vers des solutions nettement plus rentables et conservant un degré de risque mesuré.
Les SCPI affichent un taux de rendement interne de 6.1 % sur la période 2008-2018 alors que l’assurance-vie et les obligations plafonnent 2.6 % et à 3 %. (Source IEIF Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière). Investir dans les SCPI aujourd’hui, constitue donc une belle opportunité.

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Investissement immobilier classique ou SCPI ?

Si ces deux modes d’investissements sont parfaitement compatibles, faire de l’immobilier classique n’est toutefois pas à la portée de tous. Il est nécessaire de disposer d’une certaine capacité financière ou à défaut de requérir à un financement immobilier. Il faut ensuite, trouver la bonne opération à réaliser afin de de dégager la rentabilité souhaitée. Enfin, il faut le savoir-faire, l’envie et le temps nécessaires à la bonne gestion des risques inhérents à ce type d’investissement.
La SCPI permet un accès à l’immobilier avec des montants d’investissement beaucoup plus abordables tout en évitant les contraintes de gestion. Elle permet également de limiter les risques en les mutualisant car son patrimoine immobilier n’est pas constitué d’une seule entité et évolue à travers une diversification des actifs achetés.

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Investir dans une SCPI, pour quels objectifs ?

Pour se constituer :

  • Un complément de revenus régulier.
  • Un patrimoine immobilier de façon progressive et en fonction de ses moyens.
  • Un patrimoine immobilier sans en supporter les contraintes de gestion.
  • Un capital et/ou des revenus réguliers pour se constituer une retraite complémentaire.
  • Un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité

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Quelles sont les différents avantages d’investir dans une SCPI ?

  • Un accès à l’investissement immobilier ouvert à tous (dès 1000 €).
  • La perception de revenus locatifs réguliers (tous les trimestres).
  • La délégation totale de la gestion de votre investissement.
  • Un placement nettement plus rentable que les produits bancaires ou l’assurance-vie.
  • Un placement plus sécurisant que l’immobilier traditionnel grâce à la diversification et à la mutualisation des risques.
  • Une fiscalité dégressive qui peut s’avérer très avantageuse (via le démembrement).
  • Différentes possibilités d’investissement offertes en fonction de vos objectifs.

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Quelles sont les différents risques d’un investissement dans une SCPI ?

L’investisseur s’expose, peu ou proue, aux mêmes contraintes que celles liées à l’investissement immobilier traditionnel :

  • Le risque immobilier susceptible d’entraîner une baisse de la valeur des actifs.
  • Le risque économique susceptible d’engendrer une diminution ou une perte de loyers dues à la possibilité d’impayés ou de vacances locatives.
  • Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du montant initialement investi.
  • Des frais d’enregistrement et de gestion à prendre en compte.
  • Une durée moyenne d’amortissement d’environ 4 ans.
  • Une rentabilité qui s’établit sur le long terme (minimum 10 ans).
  • Un investissement peu liquide (la revente des parts peut prendre un certain temps).
  • Des revenus faibles voire parfois nuls les premiers mois.
  • Une fiscalité foncière à prendre en compte.

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs. La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence.
Seule une grosse crise immobilière peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier ses avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons néanmoins fortement. (Source Net-investissement.fr)

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A quels types d’investisseurs la SCPI est-elle déconseillée ?

  • A ceux qui privilégient les investissement à court terme (moins de 8 ans).
  • A ceux qui privilégient les investissements liquides (disponibilité rapide des capitaux).

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Les différentes possibilités d’achat de parts de SCPI

Les parts peuvent s’acheter en pleine propriété, en nue-propriété et en usufruit via un processus de démembrement de la part. Le choix du mode d’acquisition d’une SCPI se détermine essentiellement en fonction de critères financiers et fiscaux.
Par analogie avec l’achat d’un bien immobilier X
Pleine propriété : vous achetez à la fois les “murs” du bien et le droit à l’usufruit c’est à dire le droit de percevoir les loyers procurés par la location de ce bien.
Nue-propriété : vous n’achetez que les “murs” du bien mais pas le droit à l’usufruit
Usufruit : vous n’achetez pas les “murs” du bien mais uniquement le droit à l’usufruit.

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Qu’est ce que le démembrement d’une part de SCPI ?

Le démembrement d’une part de Scpi est le fait de scinder la pleine propriété de la part en deux entités distinctes : la nue-propriété et l’usufruit.
Le démembrement des parts permet, en acquérant uniquement la nue-propriété des parts, de ne subir aucune fiscalité puisque vous ne percevrez aucun loyers. De plus, vous profitez d’un prix d’acquisition réduit des parts du fait que l’usufruit (les loyers) est cédé à un tiers. Pour le même capital il vous est ainsi possible d’acquérir plus de parts. Enfin, en cas de revente de vos parts, vous pouvez bénéficier, au fur et à mesure des années de détention de ces parts, d’un abattement progressif voire d’une exonération totale de la fiscalité appliquée sur les plus-values de cessions immobilières.

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Quelle est la fiscalité liée à l’investissement dans les SCPI ?

1- Sur les revenus locatifs
Les revenus fonciers s’ajoutent aux revenus du travail (certaines déductions possibles).

2- Sur les plus values immobilières
– Taux d’imposition de 19 %

  • Abattement progressif de l’impôt de 6 % de la 6ème à la 21ème année
  • Abattement progressif de l’impôt de 4 % la 22ème année

Donc il n’y a plus d’imposition sur les plus-values à partir de la 23ème année de détention.

– Prélèvements sociaux 17.2 %

  • Abattement progressif de 1.65 % de la 6ème à la 21ème année
  • Abattement progressif de 1.60 % la 22ème année
  • Abattement progressif de 9 % de 23 ème à la 30 année

Donc il n’y a plus de prélèvements sociaux à partir de la 31ème année de détention.
Si plus values > 50000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6 % selon le montant.

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Préparer sa succession avec des parts de SCPI.

Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun. Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission.
Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus.
Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

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