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FOIRE AUX QUESTIONS SCPI

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Quel est le principe d’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société spécialisée dans la gestion et l’acquisition de biens immobiliers. Elle propose aux investisseurs (associés) l’achat de parts de la société afin de collecter le capital nécessaire pour acquérir des biens immobiliers dans le but de les louer et de les gérer. Si le capital de la SCPI est dit “variable”, de nouvelles parts sont en permanence accessibles à de nouveaux investisseurs.

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Quels types de rémunération offrent une SCPI ?

1- Les investisseurs perçoivent, en contrepartie, un revenu locatif régulier
2- Le montant des parts détenues peut également se revaloriser en fonction de l’évolution de la valeur immobilière du patrimoine détenu et géré par la SCPI.

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Pourquoi souscrire à cette SCPI éthique ?

Le succès de cette SCPI depuis son lancement en 2018 ne se dément pas avec déjà plus de 2.5 millions € de collecte pour un taux de rentabilité estimé à 4.35 %. 

Cette SCPI éthique est une SCPI de rendement à capital variable accessible à partir de 1000 €. De plus, et c’est important, cette SCPI permet l’achat de parts en démembrement offrant ainsi à l’investisseur un ratio rendement-risque encore plus appréciable.

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Pourquoi les épargnants et les investisseurs sollicitent-ils de plus en plus la SCPI ?

Face à la baisse progressive et continue de la rentabilité des produits d’épargne bancaires et des contrats d’assurance-vie, les français, soucieux de continuer à faire fructifier leur épargne, se tournent de plus en plus vers des solutions comportant un degré de risque mesuré mais nettement plus rentables.

L’immobilier sous toutes ses formes, les actions ou encore l’or se substituent, en effet, de plus en plus aux placements dits “bons pères de famille” cités plus haut. Les SCPI affichent un taux de rendement interne de 6.1 % sur la période 2008-2018 alors que l’assurance-vie et les obligations plafonnent 2.6 % et à 3 %. (Source IEIF Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière). Investir dans les SCPI aujourd’hui, constitue donc une belle opportunité.

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Faut-il plutôt investir dans l’immobilier classique ou dans une SCPI (“pierre papier”) ?

Ces deux modes d’investissements sont parfaitement compatibles. Faire du classique n’est toutefois pas à la portée de tous. Il faut d’abord disposer d’une certaine capacité financière, et ensuite, trouver la bonne opération à réaliser pour dégager une rentabilité viable. De plus, il faut le savoir-faire, l’envie et le temps nécessaires à la bonne gestion des risques inhérents à ce type d’investissement.

La SCPI permet un accès à l’immobilier à moindre coût tout en évitant les contraintes de gestion. Elle permet également de limiter les risques en les mutualisant car son patrimoine immobilier n’est pas constitué d’une seule entité et évolue à travers une diversification des actifs achetés.

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Pourquoi la SCPI que nous vous proposons est-elle la première SCPI éthique en France ?

Cette SCPI éthique ne procède, en effet, qu’à des investissements immobiliers socialement utiles et écologiques dans les secteurs de la cohésion sociale, de l’insertion à l’emploi, de la santé, du bien-être et des énergies renouvelables. Son capital n’est pas constitué par l’endettement ou la perception d’intérêts. Son mode de fonctionnement et son rendement sont donc 100 % Halal.

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Investir dans une SCPI est-il risqué ?

Le risque en matière d’investissement en parts de SCPI existe comme pour toute classe d’actifs.
La SCPI reste un type de placement simple reposant sur un actif tangible et palpable, l’immobilier. Le défaut est plus que rare et les accidents locatifs importants se comptent sur les doigts d’une main en 50 ans d’existence. Seule une grosse crise immobilière peut mettre en difficulté votre épargne, d’où notre conseil de diversifier ses avoirs et de ne pas tout concentrer sur ce support que nous conseillons néanmoins fortement. (Source Net-investissement.fr)

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Quels sont les différents risques d’un investissement dans une SCPI ?

L’investisseur s’expose, peu ou proue, aux mêmes contraintes que celles liées à l’investissement immobilier traditionnel :

  • Le risque immobilier susceptible d’entraîner une baisse de la valeur des actifs.
  • Le risque économique susceptible d’engendrer une diminution ou une perte de loyers dues à la possibilité d’impayés ou de vacances locatives.
  • Le risque de perte en capital lié à l’absence de garantie de remboursement du montant initialement investi.
  • Des frais d’enregistrement et de gestion non négligeables.
  • Une durée moyenne d’amortissement de l’investissement d’environ 4 ans.
  • Une rentabilité qui s’établit sur le long terme (minimum 10 ans).
  • Un investissement peu liquide (la revente des parts peut prendre un certain temps).
  • Des revenus faibles voire parfois nuls les 6 premiers mois.
  • Une fiscalité foncière à prendre en compte.

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Quels sont les avantages d’investir dans une SCPI ?

  • Un accès à l’investissement immobilier ouvert à tous (dès 1000 €).
  • La perception de revenus locatifs réguliers (tous les trimestres).
  • La délégation totale de la gestion de votre investissement.
  • Un placement nettement plus rentable que les produits bancaires ou l’assurance-vie.
  • Un placement plus sécurisant que l’immobilier traditionnel grâce à la diversification et à la mutualisation des risques.
  • Une fiscalité dégressive qui peut s’avérer très avantageuse (via le démembrement).
  • Différentes possibilités d’investissement offertes en fonction de vos objectifs.

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Pour quels types d’objectifs investir dans une SCPI ?

Pour se constituer :

  • Un complément de revenus régulier.
  • Un patrimoine immobilier de façon progressive et en fonction de ses moyens.
  • Un patrimoine immobilier sans en supporter les contraintes de gestion.
  • Un capital et/ou des revenus réguliers pour se constituer une retraite complémentaire.
  • Un patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité (nue propriété).
  • Un patrimoine immobilier permettant une succession fiscalement optimisée (démembrement).

Mais aussi pour :

  • Diversifier et mutualiser les risques liés à ce genre d’investissement.
  • Accéder à un moyen de diversifier ses placements via une solution qui a fait ses preuves.

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A quels types d’investisseurs la SCPI est-elle déconseillée ?

  • Aux épargnants avec des objectifs d’investissement à court terme (moins de 10 ans).
  • Aux investisseurs à la recherche d’investissements liquides (disponibilité rapide des capitaux).

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Dans quelles types de SCPI investir de préférence ?

  • Des SCPI de rendement (qui investissent et gèrent des biens professionnels: bureaux, commerces, entrepôts et centre commerciaux).
  • Des SCPI à capital variable (pour la liquidité).
  • Des SCPI qui proposent l’option d’achat via un démembrement.
  • Un opérateur et un gestionnaire reconnu et expérimenté.

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Quelles sont les différentes possibilités d’achat de parts de SCPI ?

Les parts peuvent s’acheter en pleine propriété ou en nue-propriété et/ou en usufruit via un processus de démembrement.
Le choix du mode d’acquisition d’une SCPI se détermine essentiellement en fonction de critères financiers et fiscaux.

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Qu’est-ce que le démembrement d’une part de SCPI ?

Le démembrement permet, en acquérant la nue-propriété des parts, de profiter d’un prix d’acquisition réduit du fait que l’usufruit (les loyers) est cédé à un tiers. Pour le même capital il est ainsi possible d’acquérir plus de parts, sans subir aucune fiscalité puisque n’ayant aucun revenu (ISF compris). A un terme préalablement fixé, l’usufruit est automatiquement réintégré et permet de bénéficier de revenus complémentaires tout en profitant d’une très grosse décote fiscale (voir fiscalité).

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Quelle est la fiscalité liée à l’investissement dans des SCPI ?

1- Sur les revenus locatifs 

Revenus fonciers qui s’ajoutent aux revenus du travail (certaines déductions possibles). 

2- Sur les plus values immobilières

– Taux d’imposition de 19 % 

  • Abattement progressif de l’impôt de 6 % de la 6 ème à la 21 ème année
  • Abattement progressif de l’impôt de 4 % la 22 ème année

Donc il n’y a plus d’imposition à partir de la 23 ème année de détention.

– Prélèvements sociaux 17.2 %

  • Abattement progressif de 1.65 % de la 6 ème à la 21 ème année
  • Abattement progressif de 1.60 % la 22 ème année
  • Abattement progressif de 9 % de 23 ème à la 30 année

Donc il n’y a plus de prélèvements sociaux à partir de la 31 ème année de détention.

Si plus values > 50000 € : taxe supplémentaire de 2 à 6 % selon le montant.

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Comment préparer sa succession avec des parts de SCPI ?

Les parts de SCPI font partie intégrante du patrimoine immobilier d’un contribuable. En cas de succession, la transmission de parts de SCPI aux héritiers sera donc taxée au titre des droits de succession défini par le régime de droit commun. Les SCPI présentent plus de souplesse qu’un bien immobilier détenu en direct, du fait de la divisibilité en parts égales, ce qui vient simplifier leur transmission.

Il est possible d’anticiper sur la succession en réalisant une donation en démembrement de propriété à ses héritiers. Le principe consiste à transmettre la nue-propriété des parts et de conserver l’usufruit de manière à percevoir les revenus.

Le(s) nu-propriétaire(s) récupérera(ont) la pleine propriété des parts au moment de la succession. Les droits auront été payés au moment de la donation. Ce système permet d’optimiser la transmission du patrimoine puisque la valeur des parts retenue sera décotée, en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la donation.

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